不動産投資1~3月、東京が世界首位　日本向けは四半期初2兆円超え

日本経済新聞やJLLのデータによると、2025年1〜3月期の日本向け不動産投資額は初めて四半期で2兆円超（約2.095兆円）となり、前年同期比23％増の過去最高を記録しました。これは2007年以降四半期ベースの記録を更新したもので、東京は世界の都市別投資額では首位（約110億ドル／約1.5兆円）に輝いています.

＜主なポイントまとめ＞

日本全体の投資額：2.095兆円、前年比＋23?%

世界の主な都市比較：東京?110億ドル（約1.5兆円）、
New York?73億ドル、Dallas?Fort Worth?63億ドル

海外投資の急増：634億円（前年同期比約3.7倍）、国内全体の32％を占める

主力業態別内訳：オフィス58?％、小売16?％、賃貸住宅9?％（物流・ホテルは6〜11?％）

地理的偏重：東京都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）に61％集中

＜背景にある主な要因＞

低金利＋円安：日本の金利が1〜2％台と低水準で推移し、円安（160→144円／ドル前後）により海外勢の購入コストが割安に

海外投資の本格化：Blackstoneによる東京ガーデンテラス紀尾井町（約4000億円相当）、Gaw Capitalらによる東急プラザ銀座など、大型物件への出資が相次ぐ

投資魅力の多重要因：旅行者の増加に伴うホテル・リテール需要の回復、オフィス賃料の上昇、そして国内の生命保険会社等による不動産への資金シフトなど

＜今後の見通しとリスク＞

JLL予測では、通年で約6兆円の投資規模に達する可能性あり

過熱感の懸念：ホテルや大型商業施設などでは価格調整の兆しも。さらに大手が保有する不動産は、企業ガバナンス強化の一環として売却対象になりやすい

金利上昇リスク：日銀の金利政策変化は借入コストに影響を与え、新規投資への慎重姿勢を促す可能性あり 。


＊＊主要な原因の整理＊＊

2025年1〜3月期に東京が世界で最も不動産投資額を集めた都市となり、日本全体への投資も過去最高（2兆円超）となった背景には、複数の要因が重なっています。以下、主要な原因を整理して解説します。

1. 為替と金利：円安＆低金利で割安に映る日本不動産
円安進行：2024年末?2025年初にかけて、円は一時160円台／ドルに。これにより、海外投資家にとって日本の不動産価格が実質的に割安に映った。

金利差の魅力：日本の金利は依然として1〜2%と非常に低く、借入によるレバレッジ投資がしやすい。

→ 同時期に米国や欧州は高金利政策を継続していたため、「安く借りられる日本」への投資が加速。

2. 東京の「相対的安全資産」としての地位
政治的安定：地政学的なリスクが高まる中、東京はアジアでも安定感のある都市と見なされている。

オフィス・ホテルなどの回復基調

東京のグレードAオフィスの空室率が低下傾向にあり、賃料も底打ちから回復中。

訪日外国人客の急増で、ホテルやリテールへの投資期待も回復。

→ 安定収益が見込める都市として注目度が上昇。

3. 大型取引の集中（物件売却の“出物”があった）
2025年Q1は、1,000億円を超えるような大型ディールが相次いだのも特徴

Blackstoneによる「東京ガーデンテラス紀尾井町」（約4,000億円）買収

Gaw Capitalによる「東急プラザ銀座」（約1,500億円）取得

→ これらの取引が投資総額を一気に押し上げた

4. 日本国内の売却意欲の高まり
企業の保有資産売却（資産の選択と集中）

上場企業や大手デベロッパーがガバナンス強化・ROE改善の一環として不動産売却を進めている。

例：西武HD、東急などが保有物件を外国勢に売却。

→ 海外投資家の「買いたい」意欲と国内売り手の「売りたい」タイミングが合致。

5. グローバルの中で「相対的に利回りが高い」
ロンドンやニューヨークなどに比べて、東京のオフィス・商業施設の利回り（キャップレート）は依然高め（3〜4％台）。

先進国都市の中では「まだ買える利回り」という評価。

6. 日本市場への本格参入が進む海外ファンド
モルガン・スタンレーやブラックストーンなどのグローバルファンドが日本用に特化したファンド組成を加速。

例：モルガン・スタンレーが日本不動産ファンドで約1,000億円超を調達中（報道）

→ 日本市場に対して「長期資金」が本格流入しているサイン。

2025年06月19日

株式会社ビルズ 代表取締役 井上 良介