路線化は4年連続で下落

全国平均でも下落していますが、被災地なのでは評価価格がゼロと言う地域も発生しました。

一都三県での店舗賃料相場も平均賃料は下落傾向です。（相場TOWNのグラフをご参照）

不動産の価値（土地、建物共に）は年々下落傾向が止まりません。

高くなったのは「円」と「税金」と「スカイツリー」位ではないでしょうか？

ところで土地の路線価はどのように決めているのかご存知ですか？

路線価は各税務署の評価担当者が評価し決定していますが、評価担当者は、地域ごとに標準的な土地を標準地として決めて、その地域の不動産価格に詳しい者（つまり地元の不動産会社）にその標準地の精通者意見価格の算定を依頼します。その他のデータとしては各市区町村の固定資産税評価額、地価公示価格、売買事例価額、不動産鑑定士等による鑑定評価額等を基に、路線価を評定しています。

では、その査定は本当に正しく市況を反映しているのでしょうか？

実際のところはかなり根拠が曖昧な査定も多く、時々「本当にこんなデータを元に大切な財産の価値を、支払う税金額を決められてしまって良いのだろうか？」と感じるときが多々あります。

何故なら「取り引きの実勢価格」を「相場」と判断できるほどに詳しく把握する事は、いくら「地元の業者さん」と言えども、その売買の当事者でも無い限りは不可能な事が多いからです。

更に不動産の価値や土地の取得目的、利用方法は同一の土地でも購入者により「転売」「マンション」「貸ビル」などにより様々で、その結果として得られる対価も方法によりかなり異なります。

ですから本来は「土地の算定価値」は「利用方法により異なる」べきだと言うのが私の持論です。

しかしながらそれをどのように「査定」し「固定資産税」として税収を上げるべきかと言うとなかなか一概には判断が難しい問題でも有ります。

このように色々な問題点も多く含んでいる路線評価ですが、今年の路線価格評価がゼロと評価されてしまった被災地域の土地が一刻も早く復興して「価値有る土地」としてよみがえる事を切に願って止みません。

平成24年07月06日

株式会社ビルズ 代表取締役 井上 良介