高額な保証金（敷金）物件の対処法

既存の店舗が解約になる時に、物件によっては未だに「高額な保証金（敷金）がネック」になるケースがあります。

その場合に、弊社では次の契約者と大家さんに「預け入れ保証金（敷金）を毎月の賃料と何割かずつ数年に渡り相殺」する方法をご提案することがあります。

現在保証金（敷金）の預け入れ相場は、低い契約では6ヶ月分程度〜高くても15ヶ月分程度に収まってきています。（これは定期借家が浸透してきた影響もあります）

高額な保証金（敷金）の提示があるケースでは、「解約する既存テナントへの返金の為」に止むなく提示している場合がほとんどです。

心情的にはとてもよく理解できますし、昨今の金融機関の融資審査の厳しさを考えれば、なんとか上手く調整して差し上げなければならないポイントの一つです。

例えば、賃料200万/保証金（敷金）5000万円（24か月分相当）と高額な場合に、実際に受け取る賃料を毎月150万円として差額の50万円は向こう3年間の間は毎月々保証金（敷金）と相殺とします。

すると、1年間で50万×12ヶ月＝600万円、3年間で1,800万円の相殺金額となり、大家さんが解約時に返金する額は3年後には3,200万円となります。

これを一言で言えば、契約時から徐々に保証金（敷金）の一部返金を開始するという方法です。

これにより、新規テナントは「最初に納める金額は大きくてもランニングコストが抑えられる」ことになり、大家さんは「解約したテナントへ返金もできる上に、次にテナントが入れ替わる時にも保証金（敷金）の処理が楽になる」ことに繋がります。

設定割合は様々ですが、弊社では今年に入り既に何件か成約事例が出ています。

その他にも様々な調整が店舗契約には必要です。

なんなりとご相談ください。

平成21年06月02日

株式会社ビルズ 代表取締役 井上 良介